Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des actifs destinés au grand public et qui sont pilotées par un exploitant. Ce dernier, aussi appelé société de gestion, endosse plusieurs missions, et savoir bien le choisir est déterminant pour investir dans cette classe d’actifs. Découvrons-les dans cet article, de même que l’avantage de placer son argent dans les SCPI.
Les missions de la société de gestion
Cet exploitant est avant tout un gestionnaire de biens immobiliers ou « asset manager ». Il a pour charge de constituer le patrimoine de la SCPI en posant différentes bases relatives à la stratégie d’acquisition et de mise en location, afin de distribuer les meilleurs rendements et dividendes. L’entretien du parc, la prise en main des travaux de rénovation ainsi que les opérations de revente sont également endossées par ce professionnel de l’immobilier. De même, il se charge de la distribution des loyers auprès de tous les souscripteurs de parts, après avoir collecté les loyers provenant des différents locataires.
En plus d’être un asset manager, la société de gestion est aussi un gestionnaire de fonds ou « fund manager ». Il lance la collecte de ces fonds auprès du grand public – qui souscrit alors à des parts de SCPI à partir de 200 euros seulement, voire moins. Les fonds collectés seront injectés dans l’achat des immeubles. Par ailleurs, les loyers collectés ne sont pas tous convertis en dividendes. Une partie ira dans les réserves, telles que le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE). C’est à la société de gestion de répartir l’usage de ses fonds selon la stratégie qu’elle aura préalablement définie. Cela afin de sécuriser la SCPI et garantir la distribution régulière des dividendes.
La société de gestion est aussi un gestionnaire de propriété ou property manager. Les immeubles composant le parc de la SCPI sont composés de différentes typologies d’immeubles, loués par différents types de locataires. La société de gestion a ainsi pour mission d’être à l’écoute de ces derniers, de les fidéliser et de veiller à la bonne gestion des baux locatifs.
En bref, la société de gestion doit être spécialisée dans de multiples domaines : financier, juridique, immobilier, fiscalité, etc. D’où l’intérêt de recueillir toutes les informations y afférentes avant de valider la souscription à la SCPI qu’elle propose. Les critères à retenir sont, par exemple, ses expériences, sa capitalisation, le nombre de SCPI gérées, ainsi que l’évolution de son chiffre d’affaires.
L’avantage de placer son argent dans les SCPI
Nombreux sont les avantages issus de la souscription à une SCPI. En premier lieu, le coût de la part accessible à tous et l’absence de contrainte de gestion. De plus, les SCPI permettent de percevoir des dividendes provenant de différents locataires, aussi bien en France qu’à l’étranger. L’investisseur devient « propriétaire » d’un parc immobilier détenu en commun avec d’autres épargnants porteurs de parts, ce qui donne lieu à une importante mutualisation des risques.
L’investisseur peut choisir le mode de souscription qui lui convient le mieux ; il est même libre de mixer les différentes stratégies d’acquisition des parts. Exemple : en pleine propriété ou en démembrement (c’est-à-dire en usufruit, pour les professionnels déduisant des amortissements, et en nue-propriété pour les particuliers souhaitant échapper à l’IR et à l’IFI). À cela s’ajoute la possibilité de souscrire en direct ou via les produits d’épargne qui proposent des SCPI parmi leurs supports en unités de compte. La majorité des assurances-vie et des Plan d’épargne retraite PER en disposent afin de doper leur rendement, face à la baisse des performances des contrats en fonds en euros.
